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2017年棚改《征收补偿方案》及《货币化实施细则》有关条款解读

新闻来源:区房管局 日期:2017-04-07 阅读:3105次
  现将《黄山市徽州区人民政府培啤片地块房屋征收决定》(徽政房征字〔2017〕1号)、《黄山市徽州区人民政府颖溪河片地块房屋征收决定》(徽政房征字〔2017〕2号)、《黄山市徽州区人民政府办公室关于印发徽州区国有土地上棚户区改造货币化安置实施细则(试行)的通知》(政办〔2016〕3号)中有关条款解读如下:

  1、问:《征收补偿方案》中第八条住宅房屋产权调换第3款中“高层补助面积不计成新差价”,成新差价指什么?
  答:该成新差价是指被征收户用于产权调换的被征收房屋市场评估单价与其选中的安置房市场评估单价之间的价差。

  2、问:《征收补偿方案》第八条临时安置费中未明确“其他”房屋的临时安置费补偿标准。
  答:除商业、工业、办公以外的其他房屋临时安置费按照10元/平方米/月的标准给予12个月补偿。

  3、问:《征收补偿方案》中第九条第(三)点中,“被征收房屋为单家独院房的……每户按合法正房面积给予80元/m2的奖励”,此处合法正房面积如何理解?单家独院房如何理解?
  答:“合法正房面积”指正式评估报告中标注用途为住宅、商业及办公的面积,标注为其他性质的面积不计此项奖励。单家独院房可理解为原规划设计用途为独门独户独院、室内楼梯,与他人房屋无共墙,或除左右共墙外上下前后墙为自有墙。

  4、问:《货币化实施细则》第六条、第七条中规定进入房源信息平台的商品房为“现房”,是否可以放宽为“期房”?
  答:将“现房”放宽至各开发企业在徽州区范围已取得预售许可证的可销售房屋。

  5、问:按照《货币化实施细则》,被征收人在签订补偿安置协议前到开发企业预订购买商品房的只能选择直接货币补偿,且预订的房源不得再纳入房源信息平台,可否将预订开发企业新建商品房的视同为购房券形式。
  答:将《货币化实施细则》第七条适用范围扩大为“凡被征收人(本人、配偶、子女)在征收公告发布后签订补偿安置协议前已预订徽州区范围内开发企业新建商品房,并于签订补偿安置协议后六个月内与开发企业签订购房合同(通过网签并经区房管局备案),可认定为购房券购房,满足有关奖励条件的,可参照购房券形式给予奖励。”

  6、问:《货币化实施细则》第七条未明确使用购房券后奖励的兑现方式。
  答:按照《货币化实施细则》有关规定使用购房券后,被征收人凭在区房管局备案的购房合同、购房发票复印件到征收部门办理购房奖励款认证和拨付手续。已经兑现奖励的被征收人购买的房屋原则上不得退房,确实需要退房的,经征收部门审批同意,被征收人将奖励款退还后予以退房处理。

  7、问:被征收住房建筑面积小于54m2,且被征收人(包括共同居住家庭人员)在岩寺城区内无其它住房并属生活困难的,如何补偿?
  答:《货币化实施细则》第九条对选择购房券形式的明确做出了不足54m2补齐的规定,为保证货币化安置的公平公正,选择直接货币补偿方式的,也将不足54m2建筑面积部分按被征收房屋市场评估价计算后计入补偿款。(征收决定公告后办理的离婚、分户手续不作为享受该项补助的依据)。补足部分不计奖励。

  8、问:《货币化实施细则》中第十一条、第十三条被征收人购买的杂物间、车库、地下车位等能否记入“购房款”?
  答:原则上一套房屋只允许一间杂物间(车库或地下车位)记入“购房款”,纳入“购房款”的杂物间、车库因层高达不到2.2米,未办理产权登记,凭购房协议,且杂物间、车库的成交价需经征收人指定的评估机构评估。

  9、问:选择直接货币补偿的被征收人,购买徽州区范围内的二手房,是否都可享受购房后奖励?
  答:《货币化实施细则》第十三条明确规定,购买信息平台以外房源的,必须是国有出让土地上的住房。被征收人若有意向二手房源,但不确定该房源土地性质的,可到徽州区不动产权局查询。

  10、选择直接货币补偿的被征收人,购买徽州区范围内的商住用房,是否可享受购房后奖励?
  答:根据《货币化实施细则》第十三条,购买信息平台以外房源的,必须是国有出让土地上的住房。被征收人购买的是国有出让土地上的商住性质房屋,则根据住宅部分购买金额进行测算,达到奖励标准的予以奖励。

  11、问:《货币化实施细则》第十三条“选择直接货币补偿的……购房款不低于补偿资金的80%”,此处的“补偿资金”具体指哪部分?
  答:考虑到存在被征收房屋面积较大,直接货币补偿后,使用补偿款购买信息平台以外的房源不确定性因素较多,此处的“补偿资金”明确为正式评估报告中体现的房屋评估价值,不含附属物、装璜补偿及各项补助和奖励。

  12、问:关于直接货币补偿后购房时间节点认定问题。
  答:为了解除被征收户担忧,对直接货币补偿后购房时间节点,将“房屋征收后6个月内”提前到“自公告发布之日起”,本次棚改对象选择直接货币补偿后签订的二手房购房协议予以认定,但需在征收补偿安置签订后6个月内完成所有交易手续。

  13、问:《货币化实施细则》第十四条“购房券只能用于被征收人(含本人、配偶、父母、子女)购房使用”,针对《货币化实施细则》第十五条关于缴纳契税有关的优惠政策,具体哪些购房人可以享受?
  答:《货币化实施细则》第十四条确定的购房范围,指购房券所购房屋产权可登记为被征收人本人或配偶、父母、子女,但根据财政部和国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策,签订补偿安置协议的被征收人及共有权人使用货币补偿款购房的,可享受契税免征或差额征收政策;被征收人将货币补偿款用于父母或子女购房的,根据国家有关规定,不能享受契税优惠政策。

  14、问:被征收人房屋属房改房,且尚未补足十成产权的,如何补偿?
  答:被征收人的房改房只有六成产权的,未补足十成产权的,依据该房屋价值按其实际取得六成产权部分给予补偿。

  15、问:在征收决定公告前,被征收人购买被征收房屋并已实际居住,但未办理产权转移登记的房屋如何补偿?被认定为合法但又无法提供有效证件或证明材料的房屋如何补偿?
  答:以上两种情况可凭被征收房屋购房合同、付款凭证及相关证明,且经公示无异议的,按《征收补偿方案》有关规定给予补偿,但需视情况补缴56元/平方米的审批费和9元/平方米的办证费。

  16、问:被征收房屋价值评估时点如何确定。
  答:根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及住建部《国有土地上房屋征收评估办法》,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。颖溪河片、培啤片被征收房屋价值估价时点应为两片征收公告发布之日。

  17、问:已纳入棚改任务,但不在红线范围内的(含危房户、捷达路、下街小学边6户)如何补偿安置。
  答:参照《征收补偿方案》的货币化方式进行补偿安置。房屋估价时点参照红线范围内被征收房屋确定的时间执行。

  18、问:本次棚改奖励政策是否可与城乡一体化、去库存政策同时享受。
  答:不能同时享受《徽州区关于推进城乡一体化进程加快美好乡村建设的意见》(徽政〔2013〕22号)及《黄山市徽州区人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》(徽政〔2016〕34号)相关补助政策。
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