关于公开征求《徽州区集体经营性建设用地入市管理办法 （试行）（征求意见稿）》意见的公告

为规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障农民集体合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规以及《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》、黄山市自然资源和规划局《关于规范开展集体经营性建设用地入市工作的通知》（黄自然资函〔2025〕181号）等有关文件精神，黄山市自然资源和规划局徽州分局草拟了《徽州区集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（征求意见稿）。现公开征求社会各界意见，有关单位和公众可以通过以下方式提出意见：

一、信函方式。将意见邮寄至：黄山市徽州区文峰路50号（邮编245900）黄山市自然资源和规划局徽州分局，并在信封上注明“征求意见”字样。

二、电子邮件方式。将意见发送至：hx_341004@163.com。

三、网站征集方式。在网站征集正文底部“发表意见”版块中直接留言。

四、联系电话：0559-3582659

关于《徽州区集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的起草说明

一、制定的目的和依据必要性

为深入贯彻落实党中央、国务院关于完善社会主义市场经济体制，扩大市场化配置范围，健全城乡统一的建设用地市场的决策部署，通过开展集体经营性建设用地入市工作，明确集体经营性建设用地入市的使用权权能、程序和服务监管制度，为全面开展集体经营性建设用地入市工作打好基础，助力乡村振兴战略实施。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规以及《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》、黄山市自然资源和规划局《关于规范开展集体经营性建设用地入市工作的通知》（黄自然资函〔2025〕181号）等文件精神，结合我区实际，制定《徽州区集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》。

二、制定过程

2025年11月5日，我市全域范围内开展集体经营性建设用地入市工作获得省自然资源厅批准。2025年12月底我局结合国家要求、其他区县试点经验及我区具体实际，起草了《徽州区集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》初稿，并征求了局内各相关科室意见，形成了征求意见稿。

三、主要内容

本管理办法共包含八个章节。搭建“概念原则-准入条件-入市主体-入市方式-入市程序-收益管理-监督管理”的框架体系，明确入市工作的基本遵循规则与适用边界。

一是明确集体经营性建设用地入市概念内涵和原则，同时明确各个相关部门的责任；二是明确入市范围和条件，明确提出集体经营性建设用地入市地块的范围及应当符合的条件；三是明确入市主体；四是明确细化入市方式；五是明确入市的具体操作流程；六是明确收益管理相关事项；七是规定监督管理相关事项；八是附则。

徽州区集体经营性建设用地入市管理办法（试行）征求意见稿

第一章 总    则

第一条  根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规以及《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》、黄山市自然资源和规划局《关于规范开展集体经营性建设用地入市工作的通知》（黄自然资函〔2025〕181号）等有关文件精神，为构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，助推乡村振兴战略，决定在全区开展集体经营性建设用地入市(以下简称“入市”)工作。现结合我区实际，特制定本管理办法。

第二条  本办法所称集体经营性建设用地，是指在国土空间规划、村庄规划中确定为工业、仓储、商业服务业等经营性用途，且已办理土地所有权和使用权登记的集体建设用地。严禁农村宅基地入市交易，符合入市条件的土地不能搞商品房住宅开发。

第三条  集体经营性建设用地入市，是指依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，是农民集体以土地所有者身份通过公开方式，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

第四条 坚持维护土地公有制。坚持农村土地集体所有制，完善集体经营性建设用地产权体系，实行集体建设用地所有权和使用权相分离，落实所有权、使用权权能。

坚持国土空间用途管制。集体经营性建设用地开发利用必须符合国土空间规划要求，严守永久基本农田、生态保护红线等空间管控边界，严格执行国土空间用途管制规则。

坚持节约集约利用土地。盘活使用空闲、废弃、低效利用的存量集体建设用地，合理布局各用途土地，推进基本公共服务均等化。

坚持合理分配增值收益。落实农民集体对集体经营性建设用地自主管理和民主决策，确保入市土地增值收益分配公开透明，合理平衡国家、集体和农民利益。

第五条  中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

第六条  乡镇人民政府是本辖区入市工作的责任主体，负责组织开展本辖区入市工作。区自然资源和规划分局（以下简称区资规分局）指导监督各乡镇、村开展入市工作。区财政局负责制定《徽州区集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收管理暂行办法》，做好土地增值收益调节金征收、分配和监督管理等工作。区农业农村局负责制定《徽州区集体经营性建设用地入市收益分配使用指导意见》，做好项目建设水土保持监督管理、指导入市收益在集体经济组织内部分配和监管等工作。区发展改革委负责商业服务业用地的产业准入、投资、税收标准核定及批后监管等工作。区科技工信局负责工业用地的产业准入、投资、税收标准核定及批后监管等工作。区生态环境分局负责做好入市地块的环境保护监督管理等工作。区住建局负责协同区直相关部门做好入市地块审核和方案审查、施工安全和质量管理等工作。其他各相应部门按照职责分工开展相应工作，加强对农村集体经营性建设用地入市及开发利用情况的监管工作。

第二章 入市范围和条件

第七条  集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：

（一）符合国土空间总体规划、村庄规划等相关规划以及土地用途管制等相关要求的工业、仓储、商业服务业等经营性用途的且出具明确规划条件的集体建设用地，方可纳入入市交易范围；

（二）入市地块需纳入集体经营性建设用地年度供应计划，且获得本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；

（三）须为存量集体建设用地，并已完成土地所有权和使用权登记；在确保耕地数量不减少、质量有提高且集中连片的前提下，对零星、分散的农村存量集体建设用地，通过全域土地综合整治，将零星、插花小块存量集体建设用地整治归并为大块宗地，完善基础设施配套后，在符合规划用途的前提下，可以实施入市；

对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均为建设用地，可按存量建设用地进行管理。对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议或者异议不成立的，经乡(镇)人民政府审核，报区级人民政府审批，按规定确权登记发证；

（四）须符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护和传统村落保护等其它相关要求；

（五）宗地(包括宗地上建筑物、构筑物和附属设施)产权明晰、界址清楚、补偿安置到位、无权属争议和法律经济纠纷、未被司法机关查封或行政机关限制土地相关权利，具备动工开发所必需的通水、通电、通路、土地平整(山地、丘陵、坡地等特殊地形的土地除外)等基本条件，交易双方另有约定的除外；

（六）法律法规规定的其他条件。

第八条  集体经营性建设用地入市地块负面清单：

（一）不能通过农用地转新增建设用地入市；

（二）宅基地不能入市；

（三）入市地块不能搞商品住宅开发。

第三章 入市主体

第九条  集体经营性建设用地入市应当按照法定程序经本集体经济组织成员或村民代表会议共同讨论决定，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会（强村公司）作为入市主体负责入市工作。也可以通过委托其他具有法人资格的组织代理实施入市，并就委托事项明确各方权利义务关系。

（一）农村集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体直接实施入市，其中：集体经营性建设用地依法属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织作为入市主体直接实施入市；属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为入市主体直接实施入市；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体共有的，由村内各相关集体经济组织或者村民小组作为入市主体直接实施入市；

（二）经村、组集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意后，也可由村、组集体经济组织组建资产公司（强村公司）或委托授权具有市场法人资格的组织作为入市主体代理实施入市；

（三）入市主体具体负责按照相关规定提出入市申请、聘请有资质的测绘和评估中介服务单位开展土地勘测定界和地价评估、做好入市方案报审、委托有资质的中介服务单位实施交易活动等工作，签订相关监管协议、合同，履行包括净地交付等合同约定的权利和义务。

第四章 入市方式

第十条  集体经营性建设用地使用权可通过出让、出租等有偿使用方式，采取公开招标、拍卖和挂牌等交易形式在一级市场入市，鼓励先租后让、租让结合和弹性年期等方式供地。

（一）集体经营性建设用地使用权出让，是指土地所有权人作为入市主体，将集体经营性建设用地使用权在一定年限内交由土地使用权人（受让人），并由土地使用权人（受让人）向所有权人支付土地价款的行为。出让年限可根据实际情况确定，最高年限可参照同类用途的国有建设用地执行，其中工业、仓储等用地不超过50年，商业、旅游、娱乐等用地不超过40年。以出让方式入市的，公开交易底价不得低于该区域基准地价的70%，公开交易底价低于土地成本价的则以不低于成本价为起始价，竞买保证金不得低于起始价的20%；

（二）集体经营性建设用地使用权出租，是指土地所有权人作为入市主体，将集体经营性建设用地使用权在一定年期内给承租人使用，承租人按约定向入市主体缴纳土地使用权租金的行为。土地出租期限最高不超过20年，具体出租期限由出租合同约定，到期后确需继续使用土地的可申请续期，续期具体情况另行协商确定。

第十一条  以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权可通过转让、赠与、转租或者抵押等方式在二级市场入市，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人，但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权转让、赠与、转租、抵押等，参照同类用途的国有建设用地政策执行。

第五章 入市程序

第十二条  集体经营性建设用地所有权人（以下简称入市主体）应完成入市地块的基础设施建设，开展宗地勘测定界等前期工作；带建筑物入市的，应完成地上建筑物、构筑物及其他附着物的处置工作。涉及土壤污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，按照有关规定完成核查、评估和治理后，方可启动入市程序。

（一）入市主体召开征求集体经营性建设用地入市会议，经集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意入市后，向当地乡（镇）政府提出入市申请（附村民集体决议会议记录、会议现场照片、勘测定界图等）；

（二）乡(镇)政府接申请后，由乡(镇)政府召集区农业农村局、区资规分局、区发展改革委、区住建局、区生态环境分局、区水利局、区文旅体局等相关部门召开联席会议，征求地块规划意见、产业准入条件、环保意见等，通过后入市主体向区资规分局、区发展改革委、区生态环境分局等相关部门征求地块规划、产业准入条件和环保意见等书面意见；

（三）入市主体依据相关部门出具的书面意见函，委托有资质的评估机构评估出让（出租）地价，编制入市方案，经集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后报乡（镇）政府审核（附村民代表集体决定出让（出租）方案记录、会议现场照片、公示信息等）；

（四）入市方案须经乡（镇）政府初审通过后，报区资规分局提交区资规委会审议；

（五）区资规委会讨论通过后，将入市方案呈报区政府核对，出具入市核对书，入市主体应当根据入市核对书修改完善入市方案、编制入市出让（出租）文件，并报区资规分局和乡（镇）人民政府审查、备案。区资规分局指导入市主体在黄山市公共资源交易中心实施公开出让（出租）活动，及时通过公共资源交易中心网、中国土地市场网等网站发布入市出让（出租）公告；

（六）地块成交后，入市主体与竞得人签订集体经营性建设用地成交确认书，并在相关网站公示成交结果，同时在集体经济组织事务公开栏公布(公示期10日)；

（七）入市主体、竞得人与属地乡镇人民政府签订集体经营性建设用地三方监管协议；竞得人凭监管协议与入市主体签订集体经营性建设用地出让（出租）合同，由入市主体按合同要求交付地块，竞得人缴清合同价款及相关税费后办理不动产权证；

（八）入市主体整理归档资料（卷宗副本属地乡（镇）政府、区资规分局各一份备案存档）。

第六章 收益管理

第十三条  集体经营性建设用地入市成交后，土地所有权人应按照规定向区政府缴纳土地增值收益调节金；土地使用权转让的，转让方按规定缴纳土地增值收益调节金，具体土地增值收益调节金征收管理办法由区财政部门另行制定。

第十四条  集体经营性建设用地使用权出让、转让涉及的契税，具体由税务部门根据《中华人民共和国契税法》等相关法律政策标准执行。

第十五条  调节金纳入地方一般公共预算管理，由区财政部门统筹安排使用，主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、生态补偿、土地复垦以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等支出。

第十六条  确定土地增值收益按规定比例留归集体后，通过民主议定程序确定合理使用或分配方案，农村集体经济组织取得的收益纳入农村集体资产统一管理，分配和使用情况纳入村务公

开内容，接受审计监督和政府监管。具体入市收益分配使用管理办法由区农业农村部门另行制定。

第七章 监督管理

第十七条  入市宗地成交并完成公示后，区资规分局负责指导农村集体经济组织与竞得人签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期间、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。入市合同应报属地乡（镇）政府和区资规分局各备案一份。土地使用权人凭合同等规定的材料办理相关规划手续，依法办理开发建设需要的其他事项。

第十八条  本着平等、自愿、诚信和守约的原则，由入市主体、竞得人与属地乡镇人民政府签订监管协议，明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人（受让人）等各方面权利和义务，监管协议作为出让（出租）合同附件，具有同等约束效力；土地使用权人（受让人）应按照法律法规有关规定和出让(出租）合同、监管协议约定的开发期限、土地用途及相关土地使用条件科学合理开发利用土地，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。

第十九条  土地使用权人不得擅自更改规划建设条件，因规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率的程序办理相关审批手续；对旅游、商业用地要坚决防止隐形变异，禁止通过入市方式违规建设别墅和私家庄园。

第二十条  集体经营性建设用地使用权期限届满，土地使用权人需要继续使用土地的，应向土地所有权人和区政府提交续期申请，按相关法律法规办理。

第二十一条  土地使用权人依法取得的集体经营性建设用地使用权，在合同约定的期限届满前，除以下情形外，农村集体经济组织不得收回：

（一）因公共利益需要，经政府批准依法对集体经营性建设用地实行征收的；

（二）土地使用权人不按批准用途及批准的使用条件使用土地的；

（三）因撤销、转移等原因停止使用土地的；

（四）土地出让合同约定的以及有关法律法规规定的其他可以收回土地的情形。

因第（一）项原因收回集体经营性建设用地使用权的，代表其所有权的农民集体组织应与使用权人协商确定补偿数额。

第二十二条   土地所有权人在发现土地使用权人违法违规使用土地的，应当及时报告属地乡镇政府和相关主管部门。

第八章 附    则

第二十三条  本办法自发布之日起施行。在施行过程中，若国家、省、市出台集体经营性建设用地新政策的，按新政策执行。